El terreno más cercano al agua se arrienda, no se vende. Qué es una concesión, el plazo de 5 a 20 años que fija la ley, quién puede ser titular y qué revisar primero.
Casi toda conversación sobre propiedad frente al mar en Costa Rica choca con la misma sorpresa: el terreno más cercano al agua normalmente no se vende. Se arrienda, lo otorga la municipalidad por una cantidad fija de años, y las reglas sobre quién puede ser titular son más estrictas de lo que espera la mayoría de compradores internacionales.
Nada de eso convierte la playa en una mala compra. La convierte en un instrumento distinto, con su propio plazo, su propio costo anual y su propio riesgo de prórroga. Esta guía explica qué es realmente una concesión, quién puede tenerla legalmente y qué revisar antes de que se mueva un solo colón.
Los 200 metros que lo cambian todo. Medidos tierra adentro desde la pleamar ordinaria, los primeros 200 metros son la Zona Marítimo Terrestre (ZMT). Los primeros 50 metros son zona pública: nadie puede construir ahí ni cercarla, nunca. Los siguientes 150 metros son la zona restringida, que solo puede ocuparse mediante una concesión otorgada por la municipalidad.
Qué es realmente una concesión
Una concesión es un arrendamiento de terreno público, otorgado por la municipalidad e inscrito en una sección propia del Registro Nacional. El Estado sigue siendo el dueño; usted tiene el derecho de ocupar y desarrollar el lote conforme a la zonificación aprobada, y paga a la municipalidad una cuota anual — el canon — fijada por reglamento según el uso y el avalúo del lote.
El plazo es donde más se equivoca la información publicada. El artículo 48 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (Ley 6043) fija las concesiones en no menos de cinco ni más de veinte años. Verá citado «de veinte a cuarenta años» en varios sitios, incluida nuestra propia página anterior. No es lo que dice la ley, y la diferencia pesa mucho al valorar un activo.
Las concesiones se extienden mediante prórrogas sucesivas, no de forma indefinida, y cada prórroga está sujeta al mismo máximo. La prórroga se solicita, no se concede sola: la municipalidad avisa al titular de la expiración próxima, y la solicitud debe presentarse dentro de los tres meses siguientes a ese aviso. Un titular al día con el canon, que cumple la zonificación y está en regla, tiene toda la razón para esperar la prórroga, pero «esperar» es la palabra honesta, no «garantizada».
Propiedad titulada y concesión, lado a lado
| Titulada (propiedad privada) | Concesión | |
|---|---|---|
| Qué se tiene | Propiedad plena, inscrita a su nombre o al de su sociedad, sin fecha de vencimiento | Un arrendamiento municipal por plazo fijo, prorrogable a solicitud |
| Dónde está | Fuera de la franja de 200 metros, salvo unas pocas fincas tituladas dentro de ella antes de la ley de 1977 | Solo dentro de la franja restringida de 150 metros |
| Compradores extranjeros | Los mismos derechos que una persona costarricense | Restringido: ver más abajo |
| Costo anual | Impuesto de bienes inmuebles del 0,25% del valor inscrito | Un canon municipal, según uso y avalúo, no una tarifa plana |
| Financiamiento | Territorio hipotecario normal, incluidos los programas de EE. UU. y Canadá | Mucho más difícil: la mayoría de prestamistas no acepta una concesión como garantía |
Quién puede ser titular legalmente
Esta es la parte que conviene resolver antes de enamorarse de un lote. El artículo 47 de la Ley 6043 establece que no se otorgarán concesiones a:
- Personas físicas extranjeras que no hayan residido en Costa Rica al menos cinco años.
- Sociedades con acciones al portador.
- Sociedades domiciliadas en el exterior.
- Entidades constituidas en el país por extranjeros.
- Entidades en las que más del 50% del capital pertenezca a extranjeros.
En la práctica, un comprador extranjero sin cinco años de residencia tiene la concesión mediante una sociedad costarricense en la que personas costarricenses tienen de verdad al menos el 51%.
Aquí conviene cautela, y desconfiar de quien le reste importancia. El mismo artículo prohíbe traspasar acciones a extranjeros en contravención de la regla, y los traspasos hechos en contra de ella carecen de validez. Las estructuras armadas para dar control efectivo a un comprador extranjero mientras un socio local figura como mayoritario en el papel quedan expuestas de una forma en que una compra titulada nunca lo está. Si alguien se lo presenta como un trámite de rutina, pida una segunda opinión a un abogado nombrado por usted.
Compruebe que exista plan regulador
Un filtro previo que toma por sorpresa a mucha gente: conforme al artículo 38, una municipalidad no puede otorgar concesiones en una zona que no cuente con plan regulador aprobado. Hay tramos de la costa costarricense que todavía no lo tienen, o lo tienen desactualizado o en revisión.
Sin plan no hay concesión nueva, y a veces tampoco traspasos de las existentes. Averigüe el estado del plan de esa playa concreta antes de pagar por cualquier otra cosa: es una pregunta que su abogado puede resolver en la municipalidad y con el Instituto Costarricense de Turismo (ICT), que participa en la aprobación de estos planes.
Cómo revisar una concesión concreta
Superado lo anterior, la concesión necesita el mismo escrutinio que un título, más algunas cosas que solo aplican aquí:
- ¿Está inscrita y vigente? Debe aparecer en la sección de concesiones del Registro Nacional, con su plazo y su titular actual.
- ¿Cuántos años quedan? No el plazo original: el restante. Es lo que más determina cuánto vale el activo.
- ¿El canon está al día? Las deudas siguen a la concesión, y un historial de impago es un problema a la hora de la prórroga.
- ¿Qué permite realmente la zonificación? El plan regulador rige uso, densidad y retiros. Lo construido no siempre es lo permitido.
- ¿El titular actual es elegible? Si la estructura vigente incumple la regla de capital extranjero, usted hereda ese problema.
- ¿Hay algo dentro de los primeros 50 metros? Lo construido en zona pública no se regulariza comprándolo.
El proceso, paso a paso
1. Debida diligencia en la municipalidad y el ICT
Su abogado solicita el expediente en ambas. Las revisiones son las anteriores: vigencia, plazo restante, uso permitido, pagos del canon y si el plan regulador respalda lo que usted pretende hacer con el lote.
2. Contrato y estructura societaria
Se firma el contrato de compraventa y, si hace falta una sociedad, se constituye cumpliendo la regla de participación accionaria. Los fondos pasan por una cuenta de escrow regulada y no directo al vendedor; nuestra guía sobre el escrow en Costa Rica explica cómo comprobar que el proveedor esté debidamente inscrito.
3. Traspaso municipal e inscripción
La escritura se otorga ante notario y se presenta una solicitud formal a la municipalidad para traspasar la concesión. El traspaso requiere aprobación — del concejo municipal y del ICT cuando corresponde — antes de inscribirse en el Registro Nacional. Incluya ese tiempo de aprobación en los plazos del contrato: no es un trámite de una semana.
Entonces, ¿vale la pena una concesión?
Para el comprador adecuado, sí. Los lotes en concesión lo colocan donde sencillamente no existe terreno titulado, la oferta no puede crecer y el canon anual suele ser menor que el impuesto de bienes inmuebles de una finca titulada equivalente. Muchas de las casas costeras más queridas de Costa Rica están sobre concesiones.
Pero entre con claridad sobre el instrumento que está comprando: un arrendamiento prorrogable con plazo finito, una obligación de cumplimiento, titularidad restringida y financiamiento limitado. Si esas condiciones no le sirven, la respuesta no es construir un arreglo para esquivarlas: es comprar terreno titulado un poco más atrás, que en buena parte de esta costa conserva la vista. Ese contraste lo tratamos para un tramo del Pacífico Central en nuestra guía para comprar en Tivives.
Cuéntenos qué playa tiene en mente y le diremos con franqueza si lo que está viendo es titulado o concesión, cuánto plazo le queda y qué haría falta para tenerlo legalmente. También puede explorar por zona o buscar lo disponible.
Esta guía resume la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (Ley 6043) y su reglamento tal como están al momento de escribirla; las leyes, los planes reguladores y la práctica municipal cambian. Es información general, no asesoría legal. Antes de comprometerse con la compra de una concesión, consulte a un abogado costarricense nombrado por usted e independiente del vendedor.
